سقف گذاری اجاره ها موثر خواهد بود؟ - سلطان محمدی: شاید در کوتاه مدت بحران را کاهش دهد

به گزارش سرویس اقتصادی خبر ناب به نقل از خبرآنلاین - در آمارهای رسمی نرخ تورم مسکن به مراتب پایین تر از میانگین تورم عمومی است اما در بازار قیمت ها به نحوی محسوس و حتی بیش از تورم عمومی افزایش یافته است. در مرکز تهران واحدهای مسکونی نوساز متری ۳۵۰ میلیون تومان قیمت گذاری شدند که افزایشی بیش از ۱۰۰ درصدی داشته است. در بازار اجاره هم چنین وضعیتی حاکم است و گفته می شود دولت به زودی سقفی برای اجاره بها تعیین خواهد کرد.

مهدی سلطان محمدی، کارشناس مسکن به خبرآنلاین گفت: پس از جنگ رمضان و به دلیل آسیب دیدن بخشی از صنایع فولاد و پتروشیمی، مافزایش قیمت برخی مصالح ساختمانی ثابل انتظار بود . از سوی دیگر حداقل دستمزد نیز با رشد شصت درصدی مواجه شد و این دو اتفاق دست به دست هم دادند تا قیمت تمام شده ساخت مسکن در کشور افزایش یاید. 

او ادامه داد: این روند موحب این شد که انتظارات تورمی در سمت سازندگان و عرضه را بالا برد. در سوی دیگر، انتظارات تورمی هم در بخش فروشندگان ایجاد شد؛ با تعطیلی بورس و رکود نسبی که بازار طلا و ارز را در بر گرفت، سبب شد تا برخی از سرمایه گذاران به این نتیجه برسند که با توجه به عقب افتادگی یکی دو ساله مسکن، نسبت به طلا، استعداد بازدهی بیشتری در این بخش وجود دارد.

این کارشناس مسکن درباره قیمت واقعی مسکن گفت: معمولا قیمت واقعی در نیمه دوم خرداد ماه تعیین می شود. امسال که کشور درگیر جنگ شده، حتی در سال های پیش هم معاملات دو ماه اول، بسیار ناچیز بود و بیشتر انتظارات خریداران و فروشندگان را پوشش می داد. به نظر من همچنان باید صبور باشیم تا یک ماه آینده قیمت های واقعی در بیایند. با این همه به نظر می رسد موج تورمی مسکن را نیز بی نصیب نگذاشته است. 

بازار اجاره در ایران به کدام سو می رود؟

سلطان محمدی در مورد وضعیت بازار اجاره مسکن در سال جاری گفت: اجاره بها جدا از قیمت مسکن نیست و اجاره بهای سالانه چیزی در حدود ۴ تا ۵ درصد قیمت نهایی مسکن را تشکیل می دهد. از این مقدار یک درصد عموما صرف تعمیرات و مالیات می شود و یک درصد هم نرخ استهلاک است. درنتیجه موجر سالانه در حدود دو تا سه درصد از مبلغ نهایی منزل خود را از مستاجر دریافت می کند که مشابه بسیاری از کشورهای جهان است.

وی ضمن تاکید بر این که اجاره بها در میان مدت و دراز مدت تابع قیمت مسکن است، افزود: این انطباق لحظه ای نیست و ممکن است سالی بیشتر و سالی کمتر شود. روند تغییرات قیمتی در خرید و فروش مسکن پله ای و ناگهانی است اما در بازار اجاره بیشتر تحولات تدریجی هستند ولی در میان مدت این دو بر هم منطبق می شوند.

سلطان محمدی باور دارد اثر این اقدامات کوتاه خواهد بود و اگر تنها بر این جنس سیاست ها پافشاری شود، در نهایت انگیزه برای اجاره واحدهای مسکونی و متعاقب آن عرضه مسکن کم شود. درنتیجه باید به یاد داشت که این سیاست ها می توانند عوارض سختی به دنبال داشته باشند. گرچه برای کوتاه مدت و به طور خاص برای مستاجرانی که قصد جابجایی ندارند، تا حدی این اقدام می تواند از افزایش هزینه ها جلوگیری کند.

او با یاد آوری تورم ۷۳ درصدی گفت: انتظار این است هزینه ها به اندازه تورم افزایش پیدا کند. مشکل این است که ما اکنون با یک تورم بسیار بزرگ و سخت مواجه هستیم. حالا وقتی تورم نقطه به نقطه را مرکز آمار ۷۳ درصد اعلام کرده، چنان چه قیمت اجاره بهای مسکن فقط ۲۵ درصد افزایش یابد، عقب ماندگی ۴۸ درصدی شکل می گیرد و درنهایت انگیزه را برای سرمایه گذاری در مسکن یا فعالیت در بخش اجاره از بین می برد.

وی با یادآوری این که بخش بزرگ موجران، کسانی هستند که یکی دو واحد بیشتر ندارند، توضیح داد: ما با موجران حرفه ای چنان که در اروپا مرسوم است، مواجه نیستیم. تعداد کسانی که مالک بیش از ۱۰ واحد هستند هم محدود است زیرا بازار اجاره چندان بازار جذابی نیست که سرمایه گذاران را به خود جلب کند. به هر روی دولت می تواند با ابزارهایی چون مالیات موجران بزرگ را تا اندازه ای کنترل کند ولی سهم آن ها از بازار محدود است.

وی با اشاره به این که کنترل بازار در شرایط تورمی آسان نیست هشدار داد: گاهی با هدف حمایت از مستاجران، اقداماتی انجام می شود که در نهایت زیانش به مستاجر می رسد. راه حل ریشه ای مساله در کشور ما افزایش عرضه است و دولت ها می توانند با سیاست های تشویقی عرضه واحدهای استیجاری را افزایش دهند. از طریق مشوق های مالیاتی یا پرداخت وام های کم بهره، چنان که در آمریکای شمالی انجام می شود، می تواند در میان مدت و بلندمدت به سود دو طرف باشد.