اجاره بها از سقف قانونی عبور کرد ؛ مستاجران چه کنند؟

به گزارش سرویس اقتصادی خبر ناب به نقل از همشهری - در برنامه «دست به نقد» تلویزیون همشهری، داود بیگی نژاد، نایب رئیس اتحادیه املاک تهران، علیرضا نوین عضو کمیسیون عمران مجلس و فرشید ایلاتی کارشناس بازار مسکن، درباره علت اجرا نشدن سقف قانونی افزایش اجاره بها، وضعیت بازار اجاره و راهکارهای ساماندهی این بازار به بحث و تبادل نظر پرداختند.

واقعیت تلخ بازار اجاره و توان مستاجران

داود بیگی نژاد، نایب رئیس اتحادیه املاک تهران، با اشاره به همزمانی فصل جابه جایی مستاجران با شرایط دشوار اقتصادی، گفت: دولت با حمایت سران قوا سقف افزایش اجاره بها را ۲۵ درصد در کشور و ۲۷ درصد در تهران تعیین کرده است، اما واقعیت این است که درآمد بسیاری از مستاجران طی سال های اخیر متناسب با تورم رشد نکرده و حتی در مواردی توان پرداخت افزایش های قانونی را هم ندارند.

او افزود: در بازار اجاره، توافق های یکسان وجود ندارد و هر ملک شرایط خاص خود را دارد. حتی دو واحد در یک ساختمان می توانند به دلیل تفاوت در وضعیت، امکانات و نیازهای مالک، قیمت های متفاوتی داشته باشند. به همین دلیل تعیین یک نسخه واحد برای همه قراردادهای اجاره با واقعیت های بازار فاصله دارد.

نایب رئیس اتحادیه املاک تهران تأکید کرد: برخلاف تصور عمومی، اغلب مالکان کشور سرمایه گذاران بزرگ نیستند و بسیاری از آنها تنها یک یا دو واحد مسکونی دارند که از محل ارث، پس انداز یا سال ها تلاش به دست آورده اند.

به گفته او، اگر فشارها به گونه ای باشد که درآمد حاصل از اجاره هزینه های نگهداری ملک را پوشش ندهد، بخشی از مالکان به تدریج از بازار اجاره خارج خواهند شد.

نگرانی از کاهش عرضه در بازار اجاره

بیگی نژاد با اشاره به نبود آمار دقیق از تعداد مالکان و وضعیت بازار اجاره، اظهار کرد: مشکلات سامانه های ثبت قرارداد باعث شده تصویر روشنی از وضعیت بازار وجود نداشته باشد.

او ادامه داد: نگرانی اصلی این است که با افزایش فشارها بر مالکان، عرضه واحدهای استیجاری کاهش پیدا کند. به گفته او، تعداد فایل های اجاره ای که در اختیار مشاوران املاک قرار می گیرد نسبت به سال های گذشته کاهش محسوسی داشته و ادامه این روند می تواند به شکست بازار و تشدید مشکلات مستاجران منجر شود.

او همچنین درباره استقبال مردم از تمدید قراردادها از طریق مشاوران املاک گفت: بسیاری از مالکان و مستاجران ترجیح می دهند با وجود امکان استفاده از سامانه های آنلاین، از تجربه و خدمات مشاوران املاک بهره بگیرند تا اختلافات احتمالی مدیریت شود و آرامش بیشتری در طول دوره سکونت وجود داشته باشد.

اصل بازار اجاره بر توافق استوار است

بیگی نژاد با تأکید بر اینکه بخش زیادی از قراردادهای اجاره بر پایه توافق شکل می گیرد، گفت: در سال های گذشته بسیاری از مالکان با درک شرایط مستاجران، افزایش اجاره را در حداقل ممکن اعمال می کردند، اما مقررات فعلی انعطاف لازم را برای توافق های خاص میان طرفین ندارد.

او افزود: باید به توافق میان مالک و مستاجر نیز به عنوان بخشی از واقعیت بازار احترام گذاشت، زیرا بسیاری از روابط استیجاری بر پایه اعتماد و همکاری چندساله شکل گرفته است.

روند پیگیری قانون طولانی است

در ادامه برنامه، علیرضا نوین عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی با اشاره به ضعف اجرای قانون سقف اجاره بها گفت: اگر توافق های خارج از چارچوب قانون شکل بگیرد، عملاً سامانه های املاک و اسکان و خودنویس نیز نتوانسته اند به اهداف خود برسند.

او افزود: به اعتقاد او، سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره بها در عمل به طور کامل اجرا نشده و بسیاری از مستاجران نیز به دلیل طولانی بودن روند پیگیری یا بی نتیجه ماندن شکایت ها، ترجیح می دهند وارد فرآیند اعتراض نشوند.

عضو کمیسیون عمران مجلس تأکید کرد: آنچه امروز نیاز است، همکاری بیشتر اتحادیه ها، وزارت راه و شهرسازی، وزارت صمت و دستگاه قضایی برای اجرای قانون است. او همچنین از مالکان و مستاجران خواست در شرایط فعلی، رعایت حال یکدیگر را داشته باشند.

ریشه بحران بازار اجاره کجاست؟

نوین با بیان اینکه مشکل اصلی بازار مسکن به کاهش قدرت خرید خانوارها بازمی گردد، گفت: تعیین سقف ۲۵ درصدی برای جلوگیری از افزایش های غیرمنطقی اجاره بها انجام شد، اما از سوی دیگر مالکان نیز به تورم و افزایش هزینه های زندگی استناد می کنند.

این نماینده مردم در مجلس، افزود: افزایش ۲۵ درصدی اجاره بها در شرایط فعلی رقم معقولی است، اما نمی توان هر رشد هزینه ای در اقتصاد را مستقیماً به بازار اجاره منتقل کرد. در نهایت بسیاری از قراردادها از مسیر مذاکره و توافق به ارقامی بالاتر از سقف قانونی می رسند.

نوین همچنین با انتقاد از عملکرد حوزه تولید مسکن، اظهار کرد: تا زمانی که عرضه مسکن افزایش پیدا نکند، نمی توان انتظار داشت بازار اجاره به تعادل برسد. مستاجران زمانی قدرت انتخاب خواهند داشت که عرضه واحدهای مسکونی متناسب با نیاز بازار افزایش یابد.

ضرورت نظارت بیشتر بر بازار

عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی با اشاره به اینکه بخش قابل توجهی از درآمد خانوارها صرف هزینه مسکن می شود، گفت: صداوسیما و دستگاه های فرهنگی باید در زمینه آگاهی بخشی و فرهنگ سازی نقش فعال تری ایفا کنند.

نوین همچنین خواستار نظارت مستمر بر عملکرد فعالان بازار مسکن شد و افزود: نباید با اظهارنظرهای غیرکارشناسی یا اعلام قیمت های غیرواقعی، انتظارات تورمی در بازار مسکن افزایش پیدا کند.

انتقاد از نحوه برخورد با متخلفان

بیگی نژاد با اشاره به فعالیت برخی افراد بدون پروانه کسب در بازار مسکن گفت: اتحادیه مشاوران املاک نیز از فعالیت افراد فاقد مجوز متضرر می شود و هیچ تمایلی به ادامه حضور این افراد در بازار ندارد.

او افزود: با این حال در بسیاری از موارد، نهادهای نظارتی به جای تمرکز بر فعالان غیرمجاز، دفاتر دارای پروانه کسب را مورد بازرسی و برخورد قرار می دهند.

به گفته او، بخش عمده مراجعات دستگاه های نظارتی به دفاتر رسمی انجام می شود؛ در حالی که بخشی از تخلفات در خارج از شبکه رسمی بازار شکل می گیرد.

گره سامانه ها و مشکل ثبت قراردادها

نایب رئیس اتحادیه املاک تهران با انتقاد از نحوه طراحی سامانه های جدید ثبت قرارداد گفت: در گذشته مشاوران املاک براساس قانون ساماندهی موظف به ثبت وقایع ملکی بودند، اما در سامانه های فعلی، ثبت نهایی قرارداد به تأیید مالک و مستاجر وابسته شده است.

او افزود: اگر هر یک از طرفین کد تأیید ارسال شده به تلفن همراه خود را در اختیار مشاور املاک قرار ندهند، امکان ثبت قرارداد وجود ندارد و در نهایت مسئولیت عدم ثبت نیز متوجه مشاور املاک خواهد شد.

بیگی نژاد ادامه داد: برخی مالکان به تصور فرار از مالیات از تکمیل فرآیند ثبت خودداری می کنند و همین موضوع باعث می شود بخشی از معاملات در سامانه ها ثبت نشود. نتیجه این وضعیت، کاهش دقت آمارهای بازار مسکن و ایجاد مشکلات حقوقی برای مشاوران املاک است.

ضرورت برخورد صنفی با متخلفان

نوین در پاسخ به این انتقادها گفت: اتحادیه های صنفی امکانات و ظرفیت لازم برای برخورد با متخلفان را در اختیار دارند و می توانند نقش پررنگ تری در نظارت بر بازار ایفا کنند.

او افزود: سازمان تعزیرات وظایف گسترده ای برعهده دارد و نمی توان انتظار داشت همه تخلفات بازار مسکن را پیگیری کند. به همین دلیل اتحادیه ها باید بازرسی های خود را تقویت کرده و با فعالان متخلف برخورد جدی تری داشته باشند.

عضو کمیسیون عمران مجلس همچنین تأکید کرد: اگر در قوانین موجود اشکالی وجود داشته باشد، مجلس آمادگی بررسی و اصلاح آن را دارد.

نسخه واحد برای همه مناطق جواب نمی دهد

نوین با اشاره به تفاوت شرایط اقتصادی مناطق مختلف شهری گفت: نمی توان برای همه مناطق و همه مالکان یک نسخه مشترک پیچید.

عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی پیشنهاد کرد: در سیاست گذاری های حوزه اجاره، مناطق برخوردار و مناطق کم برخوردار از یکدیگر تفکیک شوند تا نظارت ها و محدودیت ها متناسب با شرایط هر منطقه اعمال شود.

او افزود: فشار اصلی افزایش اجاره بها بر دهک های پایین درآمدی وارد می شود و سیاست های حمایتی باید بیش از همه بر این گروه ها متمرکز باشد.

مشاور املاک؛ مجری قانون بدون ابزار کافی

بیگی نژاد با بیان اینکه مشاوران املاک براساس قانون مأمور ثبت قراردادها هستند، گفت: وقتی قانون مسئولیتی را برعهده یک صنف قرار می دهد، باید ابزار اجرای آن را نیز فراهم کند.

او افزود: امروز از مشاوران املاک انتظار می رود هم میان مالک و مستاجر توافق ایجاد کنند و هم فرآیند ثبت قرارداد را انجام دهند، اما در عمل اختیارات و امکانات لازم برای انجام این وظایف در اختیار آنها قرار ندارد.

به گفته او، مشاور املاک زمانی دستمزد دریافت می کند که بتواند میان طرفین توافق ایجاد کند و قرارداد به نتیجه برسد؛ بنابراین طبیعی است که تمام تلاش خود را برای نزدیک کردن دیدگاه های مالک و مستاجر به کار بگیرد.

توقف انتشار آمارهای بازار مسکن

نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، با اشاره به کاهش شفافیت آماری در بازار مسکن گفت: در سال های گذشته اطلاعات ثبت شده در سامانه ها امکان تحلیل وضعیت خرید و فروش، متراژ معاملات و روندهای بازار را فراهم می کرد، اما اکنون انتشار این آمارها متوقف شده است.

بیگی نژاد افزود: نبود داده های رسمی و به روز، تصمیم گیری در بازار مسکن را دشوار کرده و تصویر دقیقی از وضعیت معاملات در اختیار فعالان این حوزه قرار نمی دهد.

او همچنین تأکید کرد: کاهش شدید توان خرید خانوارها موجب افت محسوس معاملات خرید و فروش شده و همین موضوع بر سایر بخش های بازار مسکن نیز اثر گذاشته است.

افزایش قیمت ها به نفع مشاوران املاک نیست

نایب رئیس اتحادیه املاک تهران با رد این تصور که مشاوران املاک از رشد قیمت ها سود می برند، گفت: زمانی که قدرت خرید مردم کاهش پیدا می کند، تعداد معاملات نیز کم می شود و این موضوع مستقیماً بر درآمد دفاتر املاک اثر منفی می گذارد.

او افزود: بسیاری از همکارانش معتقدند اگر قیمت ها متناسب با توان خرید مردم باشد، حجم معاملات افزایش می یابد و بازار شرایط پویاتری پیدا می کند.

نقش مشاوران در متقاعدسازی مالکان

بیگی نژاد گفت: مالکان در بسیاری از موارد پیش از تعیین قیمت از مشاوران املاک نظرخواهی می کنند، اما تصمیم نهایی با خود آنهاست.

او افزود: اگر مشاور املاک قیمتی بالاتر یا پایین تر از واقعیت بازار پیشنهاد دهد، در نهایت ملک بدون متقاضی باقی می ماند. به همین دلیل مشاوران ناچارند براساس شرایط واقعی بازار نظر کارشناسی ارائه کنند.

بازار اجاره بدون افزایش عرضه سامان نمی یابد

در بخش پایانی برنامه، فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه مردم آثار وضعیت اقتصادی و شرایط بازار مسکن را به صورت مستقیم در زندگی خود لمس می کنند، گفت: مسئله اصلی این نیست که از مشکلات بازار اجاره صحبت کنیم، بلکه باید دید کشورهای مختلف برای حمایت از مستاجران و مالکان چه راهکارهایی در نظر گرفته اند.

او افزود: بازار اجاره ایران فاصله زیادی با شرایط مطلوب دارد و یکی از مهم ترین ابزارهای ایجاد ثبات در این بازار، قراردادهای بلندمدت است. در بسیاری از کشورها قراردادهای اجاره پنج ساله و حتی بلندمدت تر منعقد می شود و مستاجر از امنیت سکونت بیشتری برخوردار است.

ایلاتی ادامه داد: در برخی کشورها مستاجر سال ها در یک واحد سکونت دارد و نگرانی سالانه برای تمدید قرارداد وجود ندارد. به اعتقاد او، حرکت به سمت قراردادهای بلندمدت می تواند بخشی از مشکلات بازار اجاره را کاهش دهد.

مالکان فقط از اجاره منتفع نمی شوند

این کارشناس بازار مسکن با اشاره به رشد قیمت دارایی های ملکی گفت: مالکان علاوه بر درآمد اجاره، از افزایش ارزش ملک نیز منتفع می شوند.

ایلاتی افزود: زمانی که قیمت یک واحد مسکونی طی یک سال رشد قابل توجهی را تجربه می کند، بخشی از بازدهی سرمایه مالک از همین محل تأمین شده است و نباید تمام فشار افزایش هزینه ها به بازار اجاره منتقل شود؛ به ویژه در شرایطی که مستاجران از چنین مزیتی برخوردار نیستند.

شرط موفقیت سیاست های کنترلی؛ تولید مسکن

ایلاتی تأکید کرد: کنترل قیمت اجاره بدون افزایش تولید مسکن نتیجه مطلوبی نخواهد داشت.

او گفت: وقتی میزان ساخت وساز کاهش پیدا می کند و عرضه مسکن محدود می شود، هر سیاست کنترلی با مقاومت بازار مواجه خواهد شد. در چنین شرایطی حتی اگر سقف های قانونی تعیین شود، بخشی از بازار از آن تبعیت نخواهد کرد.

او افزود: افزایش عرضه مسکن می تواند هم بازار خرید و فروش را متعادل کند و هم بخشی از واحدهای جدید را وارد بازار اجاره کند. به گفته او، سیاست های کنترلی زمانی موفق خواهند بود که در کنار برنامه مستمر تولید مسکن اجرا شوند.

قانون برای تخلف از سقف اجاره ضمانت اجرا دارد

این کارشناس بازار مسکن با اشاره به ضمانت های قانونی پیش بینی شده برای رعایت سقف اجاره بها گفت: قانون برای قراردادهایی که بیش از سقف تعیین شده منعقد می شوند، راهکار مشخصی در نظر گرفته است.

ایلاتی افزود: در صورتی که مالک بیش از سقف قانونی افزایش اجاره دریافت کند، مستاجر می تواند در چارچوب قانون نسبت به مطالبه مبالغ مازاد اقدام کند و این امکان برای چند سال پس از انعقاد قرارداد نیز وجود دارد.

قوانین بازار اجاره نیازمند بازنگری است

ایلاتی با تأکید بر ضرورت اصلاح برخی قوانین حوزه اجاره اظهار کرد: اگر سیاست گذار به دنبال ایجاد الگوهای جدید در بازار اجاره است، باید قوانین متناسب با آن نیز اصلاح شود.

این کارشناس مسکن افزود: قراردادهای بلندمدت، حمایت از سرمایه گذاری در بازار اجاره داری حرفه ای و ایجاد مشوق های اقتصادی برای مالکان، از جمله اقداماتی است که می تواند به ثبات بیشتر بازار کمک کند.

دستمزد تمدید قرارداد باید افزایش یابد

در ادامه برنامه، بیگی نژاد با اشاره به شیوه محاسبه دستمزد مشاوران املاک در تمدید قراردادها گفت: اگر قرار باشد سیاست گذار از تمدید قراردادها حمایت کند، باید برای مشاورانی که در حفظ رابطه میان مالک و مستاجر نقش آفرینی می کنند نیز مشوق در نظر بگیرد.

او افزود: تمدید یک قرارداد صرفاً چاپ چند برگه و دریافت کد رهگیری نیست، بلکه حاصل ساعت ها مذاکره، اقناع طرفین و جلوگیری از جابه جایی مستاجر است.

به گفته او، در بسیاری از موارد مشاور املاک باید مالک را برای تعدیل خواسته هایش متقاعد کند و همزمان شرایط مستاجر را نیز مدیریت کند تا قرارداد به نتیجه برسد.

درآمد دفاتر املاک با تصور عمومی فاصله دارد

نایب رئیس اتحادیه املاک تهران با اشاره به وضعیت اقتصادی دفاتر املاک گفت: بسیاری از مردم تصور می کنند درآمد مشاوران املاک بسیار بالاست، در حالی که بخش قابل توجهی از دفاتر با حداقل تعداد قرارداد فعالیت می کنند.

بیگی نژاد افزود: هزینه تبلیغات، اجاره دفتر، نیروی انسانی و سایر هزینه های جاری باعث شده بسیاری از دفاتر تنها با حداقل سود به فعالیت خود ادامه دهند و برخی حتی برای ادامه فعالیت با دشواری مواجه باشند.

او تأکید کرد: بخش زیادی از آگهی های ثبت شده نیز هیچ گاه به قرارداد منجر نمی شود و هزینه بازاریابی و معرفی ملک بر عهده مشاوران باقی می ماند.

ارزش خدمات مشاوران املاک دیده نمی شود

بیگی نژاد در بخش پایانی سخنان خود گفت: میان میزان انرژی و زمانی که برای فروش یا اجاره هر ملک صرف می شود، تفاوت های زیادی وجود دارد و نمی توان همه معاملات را با یک معیار ارزیابی کرد.

او افزود: فروش یا اجاره یک واحد مسکونی، یک مغازه تجاری یا یک ملک خاص، هرکدام فرآیند متفاوتی دارند و گاهی مشاوران ماه ها برای به نتیجه رسیدن یک معامله زمان صرف می کنند.

بیگی نژاد ادامه داد: بسیاری از سازندگان و فعالان حرفه ای بازار مسکن به ارزش خدمات مشاوران املاک واقف هستند و به همین دلیل در همکاری های حرفه ای، شرایط متفاوتی برای جبران این خدمات در نظر می گیرند.

در پایان این بخش، بیگی نژاد تأکید کرد که نقش مشاوران املاک تنها تنظیم قرارداد نیست، بلکه ایجاد توافق میان طرفین، کاهش اختلافات و تسهیل معاملات از مهم ترین وظایف این صنف به شمار می رود.

منبع: روزنامه همشهری

این خبر توسط سایت همشهری آنلاین منتشر شده و خبر ناب صرفا آن را به اشتراک گذاشته است.

منبع : همشهری آنلاین